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2006/7/14

住宅ローンの種類について  40にしてマンションを持つ計画

本当は住宅ローンについては色々書きたい気もするのだが、
自分自身がよくわかってないから自信がないということと
(間違ってることを書いちゃうとやっぱまずいでしょ)
時間と共に新しい事柄が加わったりするだろうから
こういうことはプロのサイトにお任せすることにする

とりあえず、ここではかる〜く種類について。

@ローンの種類
 ・公庫融資、財形融資、自治体融資など、公的機関による住宅ローン
  (公庫については2006年末には廃止)
 ・民間金融機関の住宅ローン(銀行・住宅ローン専門会社・信用金庫・保険会社など)
 ・フラット35・・公庫がバックアップする民間金融機関の固定型住宅ローン

A金利のタイプ
 ・固定型・・全期間金利が変わらない全期間固定型(長期固定型)と、
       11年目に金利がアップする2段階固定型がある
       (11年目以降の金利もあらかじめ決められている)。
 ・変動型・・市場金利に連動して金利が変わる。金利は、原則半年に1度見直されるが、
       返済額の変更は5年に1度行われる(返済額の上昇幅は最大25%まで)。
 ・固定期間選択型・・一定期間だけ金利を固定する。
         固定期間が終わるとその時点の金利が適用される。
         固定期間は2年〜5年の短期から20年〜35年といった長期まで自由に選べる。
         借入当初の金利は短期のほうが低いが、期間終了後の金利に応じて返済額も
         変わるため、金利上昇時のリスクが大きい。


   全額一つのローンにしてしまわずに2種類以上を組み合わせることが可能であるが、
   費用が多くかかってしまうこともあるので要注意。

B繰上げ返済について
・期間短縮型繰上げ返済・・毎月の返済額は変わらないが、返済期間が短くなる。
              長期間、固定金利でローンを組んでいる場合に向いている。
返済額軽減型繰上げ返済・・返済期間は変わらないが、変動金利などの場合は
             金利上昇と共に繰り上げ返済する事で、月々の支払い額を抑える、
              もしくは少なくすることができる。

ここでフラット35について補足。
フラット35は民間金融機関による全期間固定型の住宅ローンであるが
公庫はローンの債権(ローンを返済してもらう権利)を金融機関から買い取り、
証券化して投資家に販売する形でバックアップする(証券化住宅ローン)。
このためローン返済は、借りた金融機関を窓口として公庫に行うことになる

条件・・安定した収入がある人。
    新築一戸建ては床面積70u以上、マンションは床面積30u以上。
    その他年収についてや公庫の技術基準に適合した住宅であることなどの条件あり。
借入額・・最高融資額は8000万円。
     返済率25%まで(住宅ローン以外の借入金についての条件もある)。
     購入価格の80%以内しか借りられない。
最長返済期間と金利・・全期間固定型で最長返済期間35年
     (原則として物件の種類を問わず)

注意点は購入価格の80%以内しか借りられないことだ。
残りの20%は頭金で用意するか、民間金融機関の住宅ローンと組み合わせるかである。

またフラット35は融資実行日が「月の何日(例えば5日と20日)」と固定で決まっているので
タイミングが合わないと物件の引渡しまでに融資実行が間に合わず、
その間の資金を別の金融機関から借り入れる「つなぎ融資」が発生する可能性がある。

これを行うと、つなぎ融資申込みの印紙(借入額によって異なる。数万)と
つなぎ融資期間の利息がかかることになる。

そういえば、頭金なしでもローンが組めることが書いてある
マンションの広告を見ることがありますが、
この場合、金利や手数料が通常より高くなってます

さて最後にわかりやすいサイトをご紹介。
きっと誰でもご存知のサイトとは思いますが。

住宅情報ナビTOP > 住宅ローン借得講座
 クリック!→ http://www.jj-navi.com/house/01/edit/shuto/jj/special/loan/index.html

次回は我が家の場合について。
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2006/7/12

ローン説明会に参加  40にしてマンションを持つ計画

久々マンション購入計画

契約前に住宅ローン審査というものがある。

住宅ローンの金利は申しこんだ時のレートではなく、
マンションの鍵引渡し時のレートである。
つまりだいぶ先だ。
だからこの審査をするときはいいレートの銀行を選んだつもりでも
実際支払うときは「ああ他の銀行にしときゃよかった」などと思ったりするわけだ。

でも契約前の審査は仮審査だから、本申込みするまでの間に
銀行を変更することができる。


そういうわけで本申込みの1ヶ月前に売主主催のローン相談会が設けられた。
自分達が考えているよりももっといい情報を得られるかもしれないと
期待して予約して行ったわけだが・・・

ところで、ローンについてまとめているサイトがたくさんあるけれど
全ての情報がひとつにまとまっているサイトは存在しないようだ。
わかりやすいのは仮に3000万円を20年借りた場合など具体的なプランに基づいた
総支払い額の差や初期費用がはっきりわかるようなモノだと思うのだが、
これを追うのって毎月レートが変わるし、キャンペーンなんかがあるから大変なんだろうね。
誰も作ってくれてない。

だから自分であちこちの銀行のサイトへ行って調べるしかないのだ
おまけにフラット35(公庫+民間)なんてものもある

あ〜わからん。どうにもすっきりしない。
ローン説明会であなたはこれ!って言ってくれないか・・と期待したのだが、
結局自分が調べた事以上のものは何も得られなかった。
そりゃそうだよね。
後で何かあって「あんたがこれが良いっていったんじゃないか!」って言われたら
たまらんだろうからね。

すっきりしないけど、本申込みの段階のレートを見て
同じ銀行のフラット35にするか銀行独自のローンにするか決めることにした


次はローンの種類について。先にあげたフラット35の簡単な説明など。


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2006/6/18

マンションの契約  40にしてマンションを持つ計画

マンションの申込み&手付金の振込みが完了して次は契約である。

契約に要する時間は最低2時間
重要事項説明書を説明する・・というか読み上げるだけでも時間がかかるのだ。

持参するもの

・実印
・手付金もしくは振込み証明
・公庫・フラット35を申し込む人は借入申込書及び必要書類
・管理規約集の原本
・駐車場希望アンケート(記入済みのもの)
・セレクト確認書(署名済みのもの)

契約後もらったもの

・土地付区分建物売買契約書
・重要事項説明書
・管理規約集
・アフターサービス規準書
・パンフレット図面集
・価格表
・ローン概要
・土地登記簿謄本(写し)
・公図(写し)
・建築確認通知書(写し)
・土地賃貸借契約書(写し)旧借地権物件のため
・手付金の領収書と保証証書
全てひとつのファイルに入っている。

今回おこなったこと

・重要事項の説明
・売買契約締結
・管理規約の説明
・公庫・フラット35を申し込む人は借入申込み

契約書には収入印紙が必要。
物件5000万円以下は15000円の収入印紙が必要だが、
売主と買主が折半するので半額の7500円。
今回は手付金を振込む際に一緒に振込んだ。

最初に宅地建物取引責任者の資格を持つ者が説明しなくてはならないので
宅建資格がある人が写真入のカードを提示してくれる。

重要事項説明の主な項目

・物件や敷地に関する権利
・法令に基づく制限の概要
契約の解除に関する事項→買主側が解除する場合、手付金を放棄する。
         売主側が解除する場合、手付金の2倍の額を支払う(倍返し)。
・損害賠償額の予定および違約金に関する事項
・手付金等の保全措置
ローン特約に関する事項→重要事項説明書及び契約書に明記

重要事項の説明では既に知っていることもあったが初めて聞いたこともあった
だから事前に読んでおくのはもちろんのこと、十分理解しておくことが必要だと感じた。
他に3組の契約者と一緒に行なったが、みな納得するまで質問していたよ。

重要事項の説明が済んだら次に契約書に署名・押印

次は入居説明会だが、それまでの間に
・ローン説明会(希望者)
・現地見学会(希望者)

どちらも参加した。
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2006/6/17

申込金と手付金について  40にしてマンションを持つ計画

マンション申込み後、3日で銀行の仮審査が通った。
それを受けて申込みの翌週末契約を行なった。

手付金契約時に支払えばよいものだが
当日お金を持っていくというのは抵抗があるので、契約日の前日振り込んだ

そこで申込金と手付金の違いについて
今回の物件は申込金は不要であったのだが、この違いについて説明。

どちらも通常頭金の一部に組み込まれるが、
申込金はとりあえず部屋キープのお金。正式な購入意思表示ではない。
手付金は物件の1割〜2割程度の大金であり、正式な購入意思表示にあたる。


もし申込金を支払ったけれど、契約までの間に買手が買うことをやめたとする。
その場合は申込金は戻ってくる。

しかし、手付金はもう契約が完了したことになるので、注意が必要だ

仮審査してもらったときに住宅ローンの特約が付いていれば、
何も状況が変わってないのにローンの本審査でローンが通らなかったら
今までのことはなかったことにしてくれて手付金は戻ってくる
ただし、このローン特約にも期限があるので要注意。
期限を過ぎてる場合は手付金は返ってこない。


もし、仮審査から本人の状況が変わった場合や自己都合などの場合
たとえば、転職した、サラ金からお金を借りた、別のローンを組んだなど
返済能力が低下されるとみなされる行為は特約は無効となり、手付金は戻ってこない

カードのリボ払いもマイナス要因になるので注意。
そういった注意事項はマンション販売会社が教えてくれる。

こちらが注意しなければならないのは、ローン特約が付いているかどうかである
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2006/6/14

マンション申し込み  40にしてマンションを持つ計画

マンション購入計画。

気に入った物件に対して担当者に要求したことがある。
それは駐車場を確保すること
希望者が多数なので確実に抽選であった。
抽選でもれたら車はどうしたらいいの?って誰もが思うでしょ。

先方の返事は、「駐車場が確保できるなら確実に購入する」と約束してほしいとのこと。
つまり購入するかどうかわからない人にそんな特別な便宜は図れないというわけ。

我らの希望はマンション内の駐車場を確保することだったが、それは無理であった。
結局、もし抽選で外れたら周辺の民間駐車場で我らの気に入る場所を確実に確保するということになった。
しかし、駐車場代が全然違うのだ。もちろん民間の方が高い。
そこで、その差額の5年分を売主側が払うということで落ち着いた。実質値引きだね

さて、民間駐車場探しは売主がしてくれてたけど、
自分達でも探してよりよい物件を見つけ出し、交渉。これもクリアされた。

要求通りことが進んだので、次は申込みだ。

駐車場要求した翌週末に申込み完了。他にも申込みする人がいたので所要時間約1時間。

ちなみに申込みをしただけではまだ契約とはならない
手付金の授受があったときに契約が成立したとされるのが一般的。

持って行ったのは

・過去2年分の源泉徴収票
・実印

この物件には申込金は不要であった。

ここで行なったこと
・申込書の作成
・住宅ローンの確認(審査してもらう銀行等の確認と金額の確認)
 まだ仮審査。金利などを見るため今段階でよいと思った銀行にお願いした。
 実際の申込みは7月なのでそれまでに正式な銀行等を決める。
 その際仮審査と違う銀行等にする場合は再審査が必要である。

申込後もらった書類は

・重要事項説明書の見本
・不動産売買契約書の見本
・手付け金の振込用紙
・委任状(契約・重要事項説明書の聴取及び説明書受領一切の件の委託)
・購入申込書の控え
・構造計算書偽造事件について・建築確認審査機関について
・セレクト確認書
・自転車置き場・バイク置き場・駐車場希望アンケート
・マンションの管理規約集(原本)

委任状は契約時に自ら出向けなかった場合に必要な書類。
たとえば夫婦で契約する場合は奥さんがこれなかったとき、だんなさんに委任する。

重要事項説明書などの見本たちは次に行なう契約のときに説明があるが、
ちゃんと事前に読んで理解しておくようにと見本をくれるのだ。
これがね〜よくわかんない言葉なんかが出てきて???
ネットで調べたのはもちろん、契約のときに質問できるようにメモを取っておいた。

そして契約までに行なうこと

住宅ローンの仮審査→結果が出てから契約へ。
手付け金(物件の約1割)を指定口座支払う。
 振込のは手付金額+収入印紙代7500円。

住宅ローンの仮審査結果が3日で出たため、手付金を振込み、申込みの翌週契約。
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